Brak konkretnej definicji stanu deweloperskiego, potwierdzonej prawnie, stanowi duży problem przy kupnie mieszkania. Pod nazwą „stan deweloperski” może kryć się różne znaczenie, a czasami te różnice są bardzo duże. Podpowiadamy, co trzeba koniecznie przeczytać w umowie, aby znać standard oferowanego mieszkania.

Stan deweloperski: znaczenie pojęcia

Deweloperzy powoli odchodzą od pojęcia „standard deweloperski”, bo – jak twierdzą – kojarzy się z niskim standardem. Coraz rzadziej też pojawia się w ofertach słowo „apartament”, bo odstrasza skojarzeniami z kosztownym luksusem. Mnożą się za to określenia „coś pomiędzy”; zawsze trzeba sprawdzić, co się pod nimi kryje. Wysoki standard oznacza drzwi antywłamaniowe klasy C, szklane balustrady, parapety – konglomerat marmurowy, drewniane okna, cichobieżne windy, gładź na ścianach i sufitach.

Czego się spodziewać w stanie deweloperskim mieszkań?

Standard wykończenia mieszkań przysparza sporo kłopotów. Nie jest określony precyzyjnymi przepisami. To pojęcie robocze, dość dowolnie stosowane przez deweloperów na określenie podstawowej i najtańszej wersji lokali.

SPRAWDŹ TEŻ:

Odbiór techniczny mieszkania: cz. 1 - ściany, podłogi, sufity

Odbiór techniczny mieszkania cz. 2 - okna i drzwi

Odbiór techniczny mieszkania cz. 3 - sprawdzamy instalacje

Odbiór techniczny mieszkania cz. 4 - części wspólne

Może być zatem tak, że oglądając różne inwestycje, natkniemy się na luksusowe mieszkanie w stanie deweloperskim, w którym będą drewniane profile okien i kamienne parapety, a w następnym lokalu w stanie deweloperskim zastaniemy wykończenie dużo skromniejsze – to tylko kwestia ceny. Im dokładniej przyglądamy się konkretnym rozwiązaniom, tym na więcej rozbieżności w ofertach deweloperów możemy trafić. Na przykład wiążą się one z instalacją wodno-kanalizacyjną. Rury są zwykle doprowadzone do miejsca, w którym będzie zamontowany zlew i umywalka, ale bywa i tak, że deweloper zapewnia tylko dostęp do centralnego pionu, dalej instalacje trzeba zaś podciągnąć samodzielnie i na własny koszt.

Stan deweloperski: typowe rozwiązania

Spotykane rozwiązania w stanie deweloperskim to: betonowa lub cementowa podłoga, okna z PCV, parapety z konglomeratu lub PCV, drzwi antywłamaniowe, tynk gipsowy niepomalowany. Jest on lepszy niż stosowany w starszym budownictwie tynk cementowo-wapienny, ale nie należy go mylić z gładzią gipsową.

Stan deweloperski: możliwe standardy

Warto ostrożnie odnosić się do informacji sprzed kilku lat. Standard mieszkań w stanie deweloperskim, nawet ten podstawowy, stale się podwyższa: jeszcze niedawno wideodomofony były wyłącznie w apartamentowcach, dziś bywają także w mieszkaniach deweloperskich, podobnie jest z klimatyzacja. Natomiast w mieszkaniach luksusowych obowiązują wyśrubowane standardy eko, najlepsze materiały i bardzo staranne wykończenie.

Stan deweloperski: mieszkanie wykończone pod klucz

Do niedawna Polakom najbardziej zależało na prestiżowej lokalizacji i efektownym wykończeniu części wspólnych, nowe mieszkanie woleli odbierać w stanie surowym i urządzać je samodzielnie. Teraz coraz częściej doceniają poszerzone oferty, w których mogą za dodatkową opłatą dobrać drzwi, podłogi, ceramikę łazienkową do kupowanego na rynku deweloperskim mieszkania. Można kupić mieszkanie wykończone pod klucz w różnych standardach. Zwiększa to koszty o kilkaset złotych za 1 mkw., ale nie trzeba się martwić o wykończenie. Poza tym podatek za zakup materiałów budowlanych wynosi 23 proc., a usługa świadczona przez dewelopera to tylko 8 proc.

Stan deweloperski: umowy dotyczące standardu mieszkań

Sprawdzaj załączniki do umowy, które mówią o szczegółach stanu deweloperskiego danego mieszkania. Opisuje on standard mieszkań i części wspólnych budynku. W załączniku umowy muszą być opisane szczegóły wykończenia. Podawany jest rodzaj materiałów, ich klasa, wyposażenie. Znajdziesz w nim takie informacje, jak np.: czy w standardzie nie będzie drzwi wewnętrznych, białego montażu. Musi być zagwarantowany osprzęt elektryczny, czyli gniazda i wyłączniki. Uważne przeczytanie i porównanie umów to podstawowy sposób na wybranie najkorzystniejszej oferty, we właściwej cenie.

Stan deweloperski: łazienka

Podczas pierwszej wizyty w nowym mieszkaniu należy dokładnie przyjrzeć się łazience. Zwróćmy uwagę na lokację kaloryferów, która powinna być dyskretna. Zastanówmy się, gdzie umieścimy pralkę i czy będzie możliwość jej zabudowy. Myśląc o zabudowie, trzeba też zdawać sobie sprawę, że część mieszkań wymaga instalacji pieców gazowych, a mieszkanie powinno dawać możliwość „schowania” urządzenia w mniej widoczne miejsce. Niezwykle istotnym elementem w przypadku łazienki jest sprawdzenie u dewelopera, czy będziemy mogli zamienić kabinę prysznicową na wannę i odwrotnie. To szczególnie istotne, jeśli na etapie zakupu nie jesteśmy jeszcze zdecydowani, jaką formę kąpieli wybierzemy ostatecznie. Warto zwrócić uwagę również na korzyści płynące z łazienkowych okien. Szczególnie docenią je duże rodziny, w których łazienka jest rankiem i wieczorem używana kolejno przez wszystkich domowników. To dodatkowa wentylacja, która zapewni właściwe wietrzenie pomieszczenia, podczas gdy standardowe systemy wywiewu-nawiewu nie są w stanie dostarczyć odpowiedniej cyrkulacji powietrza, kiedy cztery lub więcej osób bierze prysznic jedna po drugiej.

Standard deweloperski a aranżacja mieszkania

Wybór i ocena mieszkania pod kątem możliwości jego aranżacji według własnych upodobań, wbrew pozorom nie jest sprawą prostą. Dla osób, które dokonują takiego zakupu po raz pierwszy, wizje pustych ścian czy wizualizacje architektów mogą nie być miarodajne lub wręcz mylące. Jak oglądać nowe mieszkania pod kątem własnych upodobań? Na co zwracać uwagę i kiedy pozostać czujnym?

Wewnętrzna infrastruktura

W przypadku, gdy jesteśmy zainteresowani mieszkaniem dwupoziomowym, warto zwrócić uwagę na to, gdzie deweloper przewidział miejsce na schody. Zdarza się również, że zostały one już wcześniej wbudowane. W tym drugim przypadku musimy liczyć się z ograniczeniem możliwości aranżacji do wyboru okładziny, którą obłożymy gotowe schody. Jeśli deweloper pozostawił nam wolną rękę co do tego elementu mieszkania, będziemy mogli wybrać dowolny model, który przypadnie nam do gustu. Nic nie będzie też stało na przeszkodzie, by za kilka lat wymienić schody na inne. 

Oglądając nowe mieszkanie powinniśmy mieć w głowie nasze osobiste potrzeby i oczekiwania. Jeśli potrzebujemy dużej szafy lub nawet garderoby, sprawdźmy, czy znajdziemy na to odpowiednie miejsce. Oprócz tego sprawdźmy również wysokość sufitu. Chyba rzadko zdarzają się dzisiaj niższe mieszkania, ale zawsze warto pamiętać, że ogólnie przyjęty standard to min. 2,65 m wysokości.

Meblujemy nowe mieszkanie: jakie meble na początek?

Złudne oszczędności

Co bardzo istotne – opisany standard nie musi oznaczać znacznie wyższej ceny. Mamy prawo wymagać od naszego dewelopera odpowiedniej jakości obsługi. Oprócz tego istnieje ryzyko, że pieniądze zaoszczędzone na tańszym mieszkaniu będziemy musieli potem wydać na poprawki, bez których urządzenie mieszkania według własnych upodobań nie będzie możliwe. Albo też - co gorsza - skażemy się na mieszkanie we wnętrzu, które zwyczajnie nie będzie nam się podobało.