Wycena mieszkania. Od czego zależy? 12 kluczowych czynników
By sprzedać mieszkanie, musimy najpierw określić jego szacunkową wartość. To pierwszy krok do określenia ceny, którą zażądamy za nasze lokum. Jak wycenić mieszkanie? Jakie czynniki należy wziąć pod uwagę?
Spis treści
Jak ocenić wartość mieszkania?
Wartość mieszkania możemy oszacować na własną rękę lub skorzystać z doświadczenia i wiedzy specjalistów (rzeczoznawcy majątkowego i agenta nieruchomości). Oczywiście, wycena mieszkania na własną rękę nie będzie tak dokładna, jak wycena przygotowana przez profesjonalną firmę. Nie oznacza to jednak, że musimy zrezygnować z wyceniania swojego mieszkania samodzielnie.
Wartość rynkowa nieruchomości to kwota, jaką możemy uzyskać, sprzedając nieruchomość na wolnym rynku w dniu wyceny
1. Wycena mieszkania na własną rękę
Samodzielną wycenę mieszkania warto rozpocząć od przejrzenia aktualnych (!) ogłoszeń nieruchomości na portalach internetowych (np. Gumtree, OLX itd.) i oficjalnych stronach agencji nieruchomości. Porównując ceny mieszkań o podobnym metrażu, lokalizacji, roku budowy itd. będziemy w stanie wstępnie określić, jaka jest aktualna cena za m² dla mieszkania o naszej powierzchni i lokalizacji.
Dobrym pomysłem jest również skorzystanie z darmowych narzędzi do wyceny nieruchomości online – nie są one może zbyt dokładne, ale pozwalają określić szacunkową wartość naszej nieruchomości. Czasem tego typu kalkulatory możemy znaleźć również na stronach agencji nieruchomości. Z reguły są one dokładniejsze i opierają się na średniej cenie nieruchomości w danym mieście.
Ceny mieszkań zazwyczaj są zawyżone o kilkanaście procent, by dać sprzedającemu i kupującemu pole do negocjacji.
2. Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego
Jeśli dysponujemy budżetem i chcemy ustalić, ile warte jest nasze mieszkanie, warto skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego. Ocena wartości mieszkania sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego pozwoli nam podjąć decyzję o ustaleniu ceny sprzedaży mieszkania.
Podczas przygotowywania wyceny, rzeczoznawca bierze pod uwagę wszystkie najważniejsze czynniki (m.in. lokalizację, metraż, rok budowy lokalu), ale również dokumenty określające stan prawny nieruchomości (akty notarialne, księgi wieczyste itd.).
ZOBACZ TEŻ: Księga wieczysta. Co to jest, co zawiera, gdzie jej szukać, jak założyć?
3. Wycena mieszkania przez agencję nieruchomości
Agencja nieruchomości również może przygotować profesjonalną wycenę mieszkania. W tym przypadku agent, szacując wartość nieruchomości, opiera się m.in. na znajomości rynku, a także cenach transakcyjnych.
To wygodna opcja dla tych, którzy nie mają czasu ani ochoty na sprawdzanie ogłoszeń i aktualnych cen mieszkań we własnym zakresie.
ZOBACZ TEŻ: Home staging. Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż lub wynajem? Zasady, wskazówki, inspiracje
Wycena mieszkania – od czego zależy?
Wartość mieszkania zależy od wielu czynników. Na to, czy dana nieruchomość jest atrakcyjna i czy można ją sprzedać za wyższą cenę w wielu przypadkach wpływ ma m.in.:
- powierzchnia lokalu
- rok budowy budynku oraz jego stan
- piętro – mieszkania na 1-2 piętrze są najdroższe; najtańsze są lokale na parterze i na najwyższych kondygnacjach
- rozkład pomieszczeń
- obecność balkonu / tarasu
- standard wykończenia – np. czy był niedawno robiony remont
- stan instalacji gazowej i elektrycznej
- wysokość czynszu
- udogodnienia dodatkowe – winda, piwnica, strzeżone osiedle itd.
- lokalizacja – mieszkania w centrum miasta lub w modnych dzielnicach zazwyczaj są droższe
- okolica – mieszkanie jest droższe, jeśli w okolicy budynku znajdują się sklepy, punkty usługowe, szkoły, przedszkola, przystanki komunikacji miejskiej
- stan prawny – mieszkanie z księgą wieczystą zazwyczaj jest droższe
ZOBACZ TEŻ: House flipping. Na czym polega i ile można zarobić?
Co może obniżyć wartość mieszkania? Do czynników, które mogą negatywnie wpłynąć na szacowaną wartość nieruchomości należą m.in.:
- nieuregulowany stan prawny nieruchomości – np. roszczenia osób trzecich i inne obciążenia jak hipoteka
- nieustawność lokalu (np. skosy, zbyt duży korytarz, nieustawne pokoje)
- brak windy
- brak garażu lub miejsca postojowego
- zły stan techniczny budynku i samego lokalu
- stara instalacja elektryczna i gazowa
- nieatrakcyjna lokalizacja
Zobacz najpiękniejsze aranżacje polskich mieszkań:
Autor: Mikołaj Dąbrowski
Ściana za telewizorem została wykończona płytami z betonu architektonicznego, kable od sprzętu rtv są schowane za wiszącą, pionową szafką.
Autor: Pion Poziom
Uwagę przyciąga natomiast ściana nad blatem, którą zdobi modne w latach 70. minionego wieku lastryko, powtórzone na wszystkich blatach roboczych i podłodze. Kuchnię wizualnie zamyka praktyczny półwysep, przy którym umiejscowiono okrągły stół dla czterech osób.
Autor: Pion Poziom / Decoroom
W salonie dominują szarości: ściany, zabudowa meblowa, narożnik.
