Poradnik dla wynajmujących mieszkanie - to musisz wiedzieć!
Jak wygląda rynek mieszkań na wynajem w Polsce? Czym się kierować przy wyborze mieszkania na wynajem? Na co zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź, co warto wiedzieć, wyjaśniamy najważniejsze kwestie.
Autor: Projekt i realizacja: Pracownia Architektury Wnętrz Decoroom, zdjęcie: Marta Behling/Pion Poziom
Analitycy wskazują, że najmujący coraz częściej poszukują większych lokali niż do niedawna. Udział w rynku kawalerek z jednym pokojem stopniowo spada (21,9% w ubiegłym roku). Jeśli więc myślisz o zakupie mieszkania jako lokaty kapitału i z zamiarem wynajmu, warto zainwestować w większe – od 2 do 4 pokoi. Na zdj. mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 41,5 m2 przeznaczone na wynajem. Projekt i realizacja: pracownia Architektury Wnętrz Decoroom.
Spis treści
- Jak skutecznie znaleźć wymarzone M?
- Rynek wtórny czy pierwotny?
- Profesjonalne podejście
- Wiążąca umowa
- Jak się zabezpieczyć?
- Wynajem krótkoterminowy
Rynek nieruchomości na wynajem rozwija się głównie w dużych miastach. Podlega dość określonemu rytmowi w ciągu roku, oczywiście poza nieprzewidywalnymi czynnikami jak np. lockdown.
Ożywienie zaczyna się w miesiącach letnich i trwa do jesieni. Wiąże się to przede wszystkim z kalendarzem akademickim, choć nie tylko studenci poszukują lokum. Zwiększa się m.in. grupa trzydziestolatków i rodziców z dzieckiem (ponad 50% w 2019 roku). Przed pierwszym semestrem pojawia się najwięcej ofert i ze strony wynajmujących, i potencjalnych najemców, co w konsekwencji oznacza wzrost cen lokali.
Czy korzystniej jest poczekać z najmem na spokojniejszy finansowo pierwszy lub ostatni kwartał? Niekoniecznie, odpowiadają eksperci. Mniejsza liczba ogłoszeń oznacza ograniczony wybór, ale można wyłowić perełki. Lepiej więc cały czas trzymać rękę na pulsie, by trafić na swój ideał.
Przeczytaj też: Jakie mieszkania najchętniej kupują Polacy? Stawiamy na konkretną liczbę pokoi
Jak skutecznie znaleźć wymarzone M?
Po pierwsze, nie odkładaj szukania lokum na ostatni moment. Zajmuje to zazwyczaj parę tygodni i dłużej. Spisz listę swoich wymagań i według niej filtruj ogłoszenia w internecie. Powiadom też znajomych w mediach społecznościowych, jakiego M potrzebujesz. Nie masz czasu? Zgłoś się do agencji nieruchomości. Nie musisz wówczas czatować na nowe oferty i martwić się o załatwienie formalności. Koszt usługi agencji na ogół równa się wysokości jednego czynszu mieszkania, które najmujesz za jej pośrednictwem.
PRZYTULNE MIESZKANIE NA WYNAJEM — GALERIA ZDJĘĆ
Autor: Kodo.pl
Rynek wtórny czy pierwotny?
Stoisz przed zakupem mieszkania na wynajem i zastanawiasz się, czy wybrać je z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Znawcy tematu wskazują, że lokale w kamienicy przyciągają klimatem, niższymi cenami, są już gotowe do zamieszkania i najczęściej, w przeciwieństwie do nowych M, kupisz je od ręki. Wadą jest niższy standard oraz ryzyko remontów i ciągłych napraw.
Profesjonalne podejście
Coraz więcej ofert wynajmu pochodzi od inwestorów biznesowych (flipperów, funduszy inwestycyjnych). Serwisy OLX i Otodom notują ich udział na 60%. W swoim portfolio wynajmujący ci mają efektowne i wygodne wnętrza zaprojektowane przez architektów, ze zdjęciami przygotowanymi przez fotografów i stylistów. Oferty prywatnych osób, które chcą wynająć swoje mieszkanie, nie osiągają raczej takiej jakości, ale mają niejednokrotnie niższą cenę. Nie kieruj się jednak wyłącznie nią. Każdą propozycję dokładnie sprawdź. Zdarza się, że zdjęcia nie pokazują wszystkich pomieszczeń. Unikaj takich ogłoszeń. Właściciele często ukrywają w ten sposób mankamenty wnętrza.
Wiążąca umowa
Nie rezygnuj z niej. Określa prawa i obowiązki obu stron – wynajmującego i najemcy. Jej zapisy powinny być zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów i kodeksem cywilnym (wzory na stronach www). Jeśli tak nie jest, dokument nie ma mocy prawnej, która daje podstawę do skierowania spornej sprawy na drogę sądową.
1. Wysokość czynszu w najmowanym mieszkaniu nie powinna przekraczać 30% twojego wynagrodzenia netto. Wtedy opłaty nie będą dla ciebie nadmiernym obciążeniem finansowym.
2. Najęcie mieszkania kalkuluje się, jeśli planujesz pobyt w nim na czas krótszy niż cztery lata. W przeciwnym wypadku warto zainwestować we własne cztery kąty.
3. Zwykle do cen najmu trzeba doliczyć koszt mediów (wody, śmieci, prądu, gazu) plus internetu, TV, o czym często nie ma mowy w ogłoszeniach. Pamiętaj też o kaucji. To jedna miesięczna opłata za mieszkanie.
Jak się zabezpieczyć?
Nieraz słyszy się o lokatorach, którzy nie chcą się wyprowadzić itp. Przed takimi historiami chroni właściciela umowa najmu okazjonalnego. Podpisuje się ją na czas do 10 lat, przy czym istotne tu jest również oświadczenie najemcy. Stanowi ono rodzaj zobowiązania do opuszczenia lokalu w ustalonym terminie pod podany przez niego adres (konieczna jest też zgoda właściciela i tego lokalu). Oświadczenia te wymagają formy notarialnej. Umowa chroni również najemcę przed zerwaniem umowy przez wynajmującego.
Polecany artykuł: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? 10 zasad rozsądnego najemcy
Wynajem krótkoterminowy
Wiele osób ze względów zawodowych czy turystycznych korzysta z najmu doraźnie. Znaczenie ma tu lokalizacja, zwykle blisko centrum lub atrakcyjnych miejsc. Kolejną istotną sprawą jest kompleksowe wyposażenie, łącznie z ręcznikami, sztućcami… W takich przypadkach spisuje się umowę krótkoterminową. Wynajmujący pobiera kaucję za ewentualne szkody. Media nie są rozliczane oddzielnie, włącza się je do kosztu najmu.
W Polsce jest ponad pięciokrotnie mniej osób mieszkających w wynajętych lokalach w porównaniu do średniej unijnej. Rynek najmu jednak stale rośnie i się profesjonalizuje. Przyjrzyjmy się, jak to wygląda. Oferowane mieszkania są często nowe i w dobrym standardzie. Lokale w budynkach nie starszych niż pięć lat stanowią 45% całości oferty najmu. Jednak jeśli chodzi o wielkość lokali, oferta ta jest gorsza od oferty mieszkań własnościowych. Lokale na wynajem są często mniejsze i mają mniej pokoi. Trzypokojowe i większe stanowią jedną trzecią mieszkań do wynajęcia w Otodom. Co ciekawe, wśród użytkowników filtrujących oferty według liczby pokoi, prawie połowa zaznaczała ich właśnie trzy lub więcej. Trend wyszukiwania coraz większych mieszkań na wynajem pokrywa się z potrzebą większej przestrzeni mieszkalnej, którą jako społeczeństwo mamy od początku pandemii. Najczęściej wynajmowane są lokale w miastach akademickich. Z danych Otodom i OLX wynika, że 42% ogłoszeń przypada na metropolie powyżej 500 tys. mieszkańców, 29% na miasta duże (100-500 tys.), a na miasta średnie tylko 9%. W obliczu rosnących stóp procentowych i prognozowanego ograniczenia dostępności kredytów prawdopodobnie część rodzin przeniesie się na rynek najmu. Ułatwić to może wprowadzenie ofert przygotowywanych przez fundusze, które w ostatnich miesiącach kupują całe bloki, a niekiedy osiedla – z przeznaczeniem na wynajem.
35-METROWA KAWALERKA NA WYNAJEM — GALERIA ZDJĘĆ
Autor: Marta Behling/Pion Poziom
Głównym zabiegiem, który pozwolił architektce otworzyć przestrzeń było zastąpienie ściany dzielącej sypialnię i salon szerokimi, sięgającymi sufitu przeszklonymi drzwiami. Brak standardowego przejścia pomiędzy częścią dzienną a prywatną mieszkania, to jeden z kluczowych elementów, decydujących o ostatecznym kształcie tego wnętrza.
